房地产拐点来临:多年高增长的惯性

作者:黄山都市网1
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发布日期:2019-01-09
来源:未知
房地产拐点来临:多年高增长的惯性

  1月8日,上海梅赛德斯奔驰文化中心,易居企业集团CEO丁祖昱发布了2018年楼市观测报告。丁祖昱是房地产圈的超级IP,每年他发布的报告都会引起业内广泛关注和讨论。今年,当着上千名观众的面,丁首先坦陈自己的部分预测存在失误。

  例如,在2018年初,丁祖昱曾预测房产税将在当年落地,但实际情况是,2018年9月,人大正是宣布房产税将在五年内进入立法程序。更为核心的预测是,基于2017年住宅开发市场规模13.37万亿,丁祖昱曾表示,2018年住宅开发市场规模将同比微降,但实际情况是,2018年住宅市场的规模已经逼近15万亿。

  2018年依旧是房地产业的好年份吗?显然不是。这一年,出现了太多怪现象,它们从各个维度指向一个结论——楼市拐点即将来临。例如政府调控,从限购,到限售,再到限价,并且从限涨走向了限跌。也就是说,房价既不能涨也不能跌,只能横盘。

  还有土地流拍泛滥,全年超过1000块土地流拍,下半年平均每天达到4块;各地的那些单价地王项目,在2018年基本都开不了盘;很多开了盘的项目,不是减装修就是减配置;于是消费者维权的越来越多,有质量维权,有降价维权,还有交房维权。租赁市场则更加混乱,租金贷爆雷的消息不断爆出,还面临甲醛房的问题,以及炒高租金的争议。

 

  穿越这些怪现象,再看2018年的15万亿,唯一能作出解释的,是市场在多年高增长中积蓄的惯性使然。丁祖昱认为,这种惯性已经被消耗殆尽,2019年市场将真实下调,住宅开发市场规模的跌幅会超过10%,回落到13万亿水平。

 

  一二手房下跌

  住宅市场的下行有一个逐渐递进的过程。

  一手房方面,丁祖昱介绍,当年,4个一线城市的销售面积同比下降,22个二线城市同比持平,而一度火热的三四线楼市,自10月开始回落。与此同时,北京、上海两地总价1000万元以上的豪宅成交量同比大幅下降。

 

  一手房市场行情的另一个指征是去化率,即房屋的销售速度。在易居统计的100个城市中,新开盘项目当天大定签约率从5月份的86%一路下跌,到年末只有32%。

  二手房同样不乐观。数据显示,2018年12月,一线城市的二手房成交面积仅256万平米,而2017年3月,这个数字是742万平米。同时,在2017年下半年后,一些城市的二手房出现跳价,例如武汉和郑州,现在它们都在面临“价跳”,即价格跳水。

  一个让丁祖昱感到危险的信号是,2018年,全国二手房经纪,平均每人成交不到一套房。

  对市场冷热的感知,土地市场往往比销售市场更为敏感。2018年,重点城市中超6成地价下跌,北京、上海、深圳当年地价均下跌,深圳跌幅高达19%。土地市场的冷淡,反映了开发商投资的谨慎,2018年,百强房企的投资销售比(投资规模/销售规模)从上年的0.58下降到了0.38。

  那么,未来会好起来吗?显然,丁祖昱是不乐观的。他认为,影响中国楼市未来的关键因素在于人口,自2013年开始,新婚夫妻对数和一孩生育数量都在走低,虽然放开二胎政策对生育率起到了刺激作用,但丁认为这种刺激是短期的,未来生育人口数量还是会下来。

  而在目前阶段,丁祖昱认为,需要警惕的是,刚需人群的购买力下降,过去多年的房价上涨,给刚需人群造成了很大的压力,这种压力终将表现为购买力下降,事实上,2018年房价较高城市的远郊刚需盘,销售已经变得非常困难。

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